近期，长租产证关于金融资本扰乱长租公寓市场秩序的公寓改善讨论引起了监管部门的持续关注。北京、租金上海、贷收西安、紧资深圳等地纷纷表示将严查租赁企业融资资金用途并对租金贷业务进行严格监管。券化

　　在金融乱象背后，空间长租公寓已经进入了“规模竞争”阶段。仍存由于缺乏持续稳定的长租产证盈利能力，为了抢占市场份额，公寓改善实现规模化扩张，租金大多数租赁机构不得不将希望寄托于资本输血和金融工具。贷收

　　与此同时，紧资在“租购并举”政策的券化支持下，长租公寓企业牵手金融机构，空间以资产证券化的形式来推动租赁市场的融资活动。随后，部分机构开始变相加杠杆，以“租金贷”形式来进行融资，增大了风险并引发了一系列问题。

　　存改善空间

　　金融工具已成为长租公寓扩张的重要手段，资产证券化作为一种创新型融资方式备受追捧。

　　2017年1月，“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”获得批准发行，开启了长租公寓资产证券化的帷幕。自如和新派紧随其后，分别在下半年发行了国内首单租房市场消费分期类ABS以及国内首单长租公寓 REITs。

　　今年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

　　在鼓励的基础上，《通知》进一步明确了开展住房租赁资产证券化的重点支持方向，支持住房租赁企业将闲置商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资；优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化。

　　这意味着，官方鼓励的住房租赁资产证券化将有望成为住房租赁企业最重要的融资渠道，各类长租公寓ABS如雨后春笋般喷涌而出。

　　根据Wind统计数据，2018年1–6月，房地产ABS产品共发行75只，总发行规模900.2亿元，同比增长82.8%。

　　截至目前，长租公寓证券化主要有三种类型：一种是轻资产的租金收益权ABS；二是重资产的CMBS；三是类REITs。

　　明源地产研究院总监艾振强表示，REITs、ABS、CMBS等是促使欧美，特别是美国商业地产繁荣的重要工具，通过资产证券化，长租公寓获利于盘活存量资产，业内一直在呼唤真正的REITs落地，相关政策也一直在推进。

　　尽管住房租赁资产证券化实现了快速发展，但仍存在一定问题。苏宁金融研究院院长薛洪言指出，由于行业内存在着套路贷的问题，需关注底层资产的合同效力问题；此外，虽然在结构设计上可以实现风险隔离，但公寓方自身的运营问题对于相关资产的现金流有着实质性影响，需重点关注公寓方自身的实力和经营稳健性。

　　“目前来看，发行的ABS，REITs都进行了分级，风险基本在可控范围之内。”艾振强认为，“资产证券化产品普遍需要增信，即要有第三方担保。”